成功案例 - 离婚后财产纠纷案要求分割夫妻共有的小产权房

刘亚娟律师成功案例 案情简介：

洪某与孙某于1987年结婚，婚后生育了两名女儿。因孙某婚内与其他异性共同生活并生育子女，洪某起诉离婚并于2015年判决离婚，对于深圳市罗湖区某村某栋农民房（涉案房产），离婚案件中法院以该房产为农村城市化历史遗留建筑，未经权属确定，人民法院不宜判决房屋所有权的归属为由未进行处理。婚后洪某与两名女儿住在30平米的公租房里。孙某离婚后再婚，与再婚妻子及儿子孙某3继续居住在涉案房产内。

村委出具证明李某（2011年去世，系孙某1母亲）早年曾以个人名义申请了宅基地140平方米，于1980年自资建起一层房屋居住，后于1985年在原一层房屋基础上再加建2层，1995年拆旧建新，建起5层半后，1-3层仍归李某所有，并于2002年来申报过，故村委确认涉案房产1-3层系李某生前个人财产。  

2001年，李某、孙某1、洪某与孙某2（系孙某1妹妹）签署了《分产契约》，协议约定涉案房产的第1、2、3、5、6层归李某、孙某1、洪某共同所有，第4层归孙某2所有。该契约由某法律服务所及某律师见证。

2010年，李某订立遗嘱，称其过世后，涉案房产的1-3层归孙子孙某3所有，因孙某3年幼，由孙某3的父亲孙某1全权管理经营，管理经营收益归孙某1所有。遗嘱系打印，有案外人孙某及一名律师见证、签字，并加盖律所章。

涉案房产系深圳市农村城市化历史遗留违法建筑，2009年-2010年普查期间，登记信息为：涉案房产总层数6层，建筑面积780平方米，申报人包含孙某1、洪某及孙某2，申报份额依次为50%、33.33%、16.66%。即孙某1申报楼层为第1、3、6层，洪某申报楼层为2、5层，孙某2申报楼层为第4层。

洪某起诉要求分割依法涉案房产使用权及相对应份额的租金收益。

刘亚娟律师成功案例 办案策略及律师工作：

本案难点在于小产权房使用权能否分割在实务中尚存争议；重点在于证明涉案房产属于夫妻共同财产并确定分割份额。

一、关于小产权房使用权能否分割问题，涉案房产系深圳市农村城市化历史遗留违法建筑，洪某在起诉离婚时就同时要求分割涉案房产，但被法院以尚未确权为由驳回了分割涉案房产的的诉求。本案原审一审亦以此为由驳回了洪某的起诉。就此，承办代理人进行充分说理，就小产权房可以分割进行论证：

涉案房产已经普查申报，尽管按照程序尚未确权，但涉案房产亦不属于已确认违法待拆除的建筑物，在其权利属性待确认期间仍然可以正常使用

涉案房产所在区域有大量类似房产正在出租，大批业主每月因此获得巨大收益，且实际上涉案房产目前正由孙某1出租并获取收益。即使不考虑出租以获取收益，涉案房产目前属于可居住的状态，并没有被封禁，显然是具备使用价值的。

是否确权并不影响涉案房产的使用，对涉案房产的使用权做出判决也并不会导致权利属性的变化。

对于该问题，原审二审采纳了承办代理人的观点，认为洪某起诉要求分割涉案房产使用权符合起诉规定，亦可请求分割租金，故发回重审。

关于证明涉案房产属于夫妻共同财产及如何分割问题，承办代理人的办案思路及具体工作如下：

获取深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报资料，证明孙某1与洪某共同申报了涉案房产。

因孙某1与洪某早年为罗湖区某村村民，现均已为香港籍，收集整理孙某1与洪某曾为某村村民的证据，如村民证、股权证、村委的其他资料，以辅助证明双方曾共同生活在涉案房产并对房产进行了重建。

收集证明涉案房产现状的证据，如对涉案房产进行拍照，并至村委了解涉案房产使用情况、租金情况，了解涉案房产是否已列入城市更新计划等。

收集整理孙某1存在错过的证据，以争取多分房产份额。

收集证明洪某现在生活情况的证据，如出租屋照片、租赁合同、女儿证言等，证明孙某1将洪某赶出家门，与其他异性同居的事实。

通过以上（一）至（五）点，证明涉案房产包含夫妻共同财产，且孙某1婚内存在重大过错，主张按照照顾女方权益原则分割财产。

刘亚娟律师成功案例 裁判要旨及结果：

法院认为，本案的争议焦点为离婚后夫妻共同财产的认定及分割。

关于夫妻共同财产的认定，2001年李某、孙某1、洪某与孙某2签署的《分产契约》约定涉案房产的第1、2、3、5、6层归李某、孙某1、洪某共同所有，第4层归孙某2所有。在农村城市化历史遗留违法建筑普查中申报情况为：用地面积130平方米，总层数6层，建筑面积780平方米，申报所占份额孙某1为50%、洪某为33.33%、孙某2为16.66%。申报情况与《分产契约》内容基本相符，可以相互印证。2010年李某订立的《遗嘱》对第1-3层的处分，与《分产锲约》并不矛盾，结合村委出具的证明，以及考虑到深圳市历史遗留违法建筑普遍存在的实际情况及该房产确实存在实际使用价值的情况，综合分析，法院认定李某享有涉案房产第1、2、3层的使用权，李某2享有第4层使用权，孙某1、洪某享有第5、6层使用权；李某去世后，涉案房产第1、2、3层的使用权由其孙子孙某3继承。

关于夫妻共同财产的分割，根据原《婚姻法》第三十九条规定，离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。法院考虑孙某1与婚外异性生育子女，系离婚的过错方，从照顾子女和女方权益的原则出发，酌定涉案房产第5、6层的使用权归洪某。

综上，一审法院判决在涉案房产办理物权登记或者作为违章建筑强制拆除前，该房产的第5、第6层归洪某使用和收益。二审维持一审判决。

刘亚娟律师评析：

深圳农村城市化遗留了众多违法建筑，如深圳本地村民的自建房，虽然没有产权证，产权还在待确认状态，但这些自建房也是深圳房产的重要组成部分，出租收益巨大。对于这类房产的分割，因为产权未确定，无法分割所有权，但根据《民法典》?第七十七条第一款“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用”，故诉求内容应写明要求分割涉案房产的使用权，而不是要求判决所有权的归属。

本案涉案房产的分割还涉及了分家析产和遗嘱继承，对于该类分割，首先应进行析产确定家庭成员各自享有的份额，再分析继承后家庭成员享有的份额，最终才针对属于夫妻共同财产部分进行分割。对于分家析产，有约定从约定，没有约定则一般需要查明各自的出资份额以确定各方占有的份额。本案中，各方当事人已经就涉案房产签订了《分产契约》，并经见证，各方当事人也认可该《分产契约》的真实性，且在之后的普查申报情况与《分产契约》约定并不矛盾，再结合村委出具的证明，便可确定各方份额。关于遗嘱，该案件发生在《民法典》生效前，而遗嘱系打印遗嘱，虽然在场有两位见证人，但仅有其中一位见证人在遗嘱上签字，另外一名见证律师则仅在律师见证书上签字并加盖了律所章，可见该份遗嘱是存在瑕疵的。很遗憾法院并未对该份遗嘱是否有效进行说理，而是认为遗嘱内容与《分产契约》、普查申报情况以及村委证明并不矛盾，直接认定遗嘱有效。但若今后有案件遇到类似情况，打印遗嘱发生在《民法典》生效前的，根据《最高人民法院关于适用〈民法典〉时间效力的若干规定》第十五条规定：“民法典施行前，遗嘱人以打印方式立的遗嘱，当事人对该遗嘱效力发生争议的，适用民法典第一千一百三十六条的规定，但是遗产已经在民法典施行前处理完毕的除外”，对于打印遗嘱的效力，可适用《民法典》有关打印遗嘱的规定，即“打印遗嘱应当有两个以上见证人在场见证。遗嘱人和见证人应当在遗嘱每一页签名，注明年、月、日。”

有关夫妻财产分割，本案中孙某1在婚内存在重大过错，本案根据原《婚姻法》第三十九条照顾子女和女方的原则对洪某进行了多分。现《民法典》第一千零八十七条在照顾子女、女方权益的原则基础上，又增加了照顾无过错方权益的原则，故今后在离婚或离婚后财产分割时，可充分利用该条为当事人争取利益最大化。

刘亚娟律师简介：

刘亚娟律师从事律师行业已有近十六年，现执业于北京瀛和（深圳）律师事务所，曾执业于北京市盈科（深圳）律师事务所、广东金美律师事务所。十多年来一直专注于离婚诉讼、继承诉讼、房产诉讼等与家事相关的诉讼争议解决.

刘亚娟律师执业以来已累计为客户提供数千起法律咨询，并已成功办理近千起涉及婚姻 、继承、房产类的诉讼及非诉案件，其中为多名企业家、公司高管、海归博士、孔雀计划人 才、高校教授、高级公务人员等高端人士提供法律服务（主要涉及婚姻、继承等），并广受客户的好评；

刘律师于2024年被评为LegalOne“客户信赖律师：杰出女律师（华南及华中）15强”， 于2025年被评为“深圳市律师行业优秀女律师”；

刘律师的文章《〈消失的她〉情节影射现实，引发理性思考》收录于《人民法治》第158 期；

《被继承人配偶婚内取得的股权继承问题探究》收录于《深圳律师》杂志2023年第2期；

 刘律师代表案例《一方向香港法庭作出的承诺效力认定及香港判令在内地的承认问题》 收录于《非凡家事-盈科婚姻家事经典案例》一书；

与张彩容律师共同代理的黄某诉陶某返还原物纠纷案件成功入选深圳律协“2022年度深圳律师业务典型案例”；

刘律师还与其梅林律师合著有《相守还是分离－婚姻热点问题法律指引》一书。