北青网房产崔陆鹏 李路斌 雒焕双
随着北京土地市场的高温不断，为保利润，许多开发商纷纷选择别墅类高端产品。
去年的高价地块将在今年入市，市场的竞争激烈程度可想而知。
或许是预感到来自的市场压力，4月1日，北京市住建委召集在京所有开发项目的房地产开发商举行座谈会，就当下的房价和调控形式进行了布置，今年的高端市场将何去何从？
本期，新楼市记者专访万通地产北京区域营销总经理宋永飞，就今年的豪宅乱战，从市场和开发商两个层面进行分析。
谈市场
做豪宅因为没的选 中央别墅区或将突围
在北京市场，自住房政策出台后，刚需盘利润率被大大挤压，纯商品住宅高端化似乎已经成为一种趋势。近期，更有业内人士认为今年将会是北京市场的豪宅年。“之所以会说今年是豪宅年，我觉得可以从两方面理解。”宋永飞告诉记者：“一是刚性原因，二是开发商对产品品质和口碑的演绎。”
从市场的角度看，住宅高端化是一个趋势，宋永飞坦言：“去年整个北京的地价都很高，开发商没办法只能做豪宅，这样才能盈利。”他给记者算了一笔账：“以楼面价3万元/平米为例，每平米建安成本都在1.5万元—2万元，算上税费，售价不卖5万以上不行啊！”
从房企的角度讲，开发商也期待一个高的市场预期。宋永飞说：“超过4万元/平米的房子，普遍意义上理解为豪宅。实际上，今年一季度北京市普通商品房均价在2.9万元/平米左右，与4万相差不多，单价4万就称为豪宅，有些牵强。之所以把单价4万元的产品统称为豪宅，一方面意味着房子有品质，另一方面可以营造好的口碑和市场预期，也才有了‘豪宅年’一说。”
对于“豪宅年”的更深层含义，宋永飞认为这意味着异常激烈的竞争。“北京豪宅市场，今年下半年的竞争会相对激烈。”去年的地价非常贵，意味着今年推盘的豪宅产品会很多，下半年大家都会去抢客户，毕竟能够消化豪宅的客户会比较少。从整个市场走向来看，部分项目为了避免与同类型产品“撞车”，提前入市。
此外，宋永飞告诉记者，中央别墅区作为老牌别墅区的“领头羊”，或将在今年这场乱战中突出重围。目前，北京市场上真正能与之媲美的传统西山板块近年基本已没有新盘供应。
未来，孙河板块虽然供应量颇大，但区域成熟度和产品品质一直参差不齐，影响了整体价值的突破，传统三大别墅区中，唯有中央别墅区从未停止前进的步伐。从去年开始，中央别墅区一二手物业领涨京城高端物业市场。
谈区域
APEC对怀柔的影响更大
对于近期被热炒的“京津冀一体化”致环京区域价格飞涨，宋永飞表达了不同的看法。他认为，目前环京区域房价已过度透支。
“虽然大的战略规划已经出来，但是等规划落地还需要很长时间。目前，购房人置业已愈发理智，等这些利好逐步落实，环京楼市将得到质的提升。”他对记者说。
万通地产在怀柔区域深耕多年，对于一个政策或大事件对某个区域将产生怎样的影响可以说了如指掌。
宋永飞告诉记者，以怀柔为例，目前APEC亚太经济合作组织会议在怀柔召开的影响，要远大于京津冀一体化的利好。他认为，京津冀协作的整体方向是往南走，怀柔是在北部，所以对怀柔的影响相对较小。
今年年底，在怀柔召开的APEC亚太经济合作组织会议，才是对怀柔最大的利好。目前，整个怀柔都在围绕这场国际峰会做相关基础设施的配套工作。与会时，各国首脑将聚集怀柔，世界的目光也聚焦在怀柔，这是怀柔走向世界的一个机会。
同时，他也分析了怀柔区域在京津冀一体化过程中将扮演怎样的角色。他说：“怀柔的自然景观资源和气候资源优越，北京人愿意来这里旅游。近年来，怀柔也着力打造新城建设，市区内部分高科技企业将迁至怀柔，怀柔区政府也出台相应的优惠政策，促进区域发展。”
宋永飞也指出目前怀柔区自身发展的瓶颈所在，一是土地供应较少，一年也就推出一两块土地；二是拆迁和土地整理的难度比较大；三是高端项目较少。“除万通龙山新新小镇针对北京的度假客户外，基本上是刚需盘。”他告诉记者。
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万通立足北京市场 商业住宅并重
说到万通，冯仑、商业地产、写字楼等一系列名词会不自觉地浮现在人们眼前。尽管与写字楼相比，万通地产的公寓项目比重并不算大，但目前已成为万通业务版图新亮点，通过在自建的项目里引入国际知名管理公司和运营酒店式服务公寓，万通地产成功布局高端公寓，涉足商业物业。
3月12日，由万通地产、香港置地共同引入逸兰香港酒店管理公司进行运营管理的逸兰（新城国际）服务式公寓获得“中国最佳酒店式公寓”称号，万通地产在高端公寓的努力开始获得业界肯定。业内人士预计，未来十年随着住宅开发的日益饱和，商用物业的价值将越来越多地被体现出来，因此，商业地产板块未来也将在万通地产的版图中发挥更大的作用。
此外，作为一个老的品牌房企，万通在资金运作方面也有着自己独到的见解。熟悉万通的人都知道，当众多龙头房企都在坚定不移追求高周转时，万通始终将自己的策略定位为中速度、高回报。其实，这与万通自身的特点密不可分。因为类似万通这种规模相对不大的企业，要想保持适度的周转速度，就必须与整体项目的开发周期保持一致，过快或者过慢都不成。
至于拿地方面，虽然前几年，万通在天津、成都、上海和杭州动作频频，但北京仍是万通的根据地。据接近万通的知情人士透露，虽然目前北京的地价很高，对资金的要求很大，但是万通不会放弃这一具有巨大潜力的市场。只不过受天时、地利、人和等多方面因素制约，未来万通具体拿哪一块地、什么时候拿，还要看具体的情况。
除了加大力度布局商业物业之外，作为万通的传统主业，今年万通在住宅方面也没闲着。据记者了解，今年年中，万通在怀柔倾力打造的万通熙悦华府即将入市，作为怀柔区域内少有的改善型项目，业内预计，万通熙悦华府的入市，必将提升整个怀柔区的居住品质。
