海淀楼市告急！89㎡去化进入倒计时

缘自多年的供应稀缺，北京楼市只要一有海淀的新盘入市，便能引起轰动性的市场效应。

在持续的供应紧张和规划的巨大利好刺激之下，海淀楼市长期处在供不应求的失衡状态，中小户型住宅更是奇货可居。

自2013年至2018年长达六年的时间里，海淀一共只供应了8975套商品住宅，在全市总供应量中所占到比重只有区区4%。而这一比重与海淀土地的稀缺程度基本相当，过去十年，海淀区出让的住宅用地建设面积也仅占到全市的4%。

为了加速科技创新产业的发展，海淀将大量土地用于产业园区的建设，珍贵无比的少数住宅用地，多被开发为超大户型的豪宅产品。

从早期的西山华府、万城华府，到西山壹号院、万柳书院，海淀住宅的单套面积集中在200平米以上，成交单价最高已经达到22万元/平方米。

多年来，海淀的刚需刚改需求在有意无意间被忽视，澎湃的置业热情只能在二手市场寻找解决方案，而海淀二手市场中流通的中小户型同样匮乏，购房者只得无奈转向与海淀相临的昌平。

2010年至今的近十年时间里，海淀和昌平的二手房销量牢牢占据北京16个行政区排名的三甲席位，与此同时，二手房的套均成交面积也始终低于90平米，仅此一点，便可看出海淀刚需刚改需求的强劲。

究竟需要什么样的产品，才能匹配海淀刚需刚改客群的生活需要？

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通勤时间控制在20分钟以内

海淀的科技信息产业对效率要求之高，高居各行业榜首。相比较而言，将更多时间用在新技术、新知识的学习上，从而掌控最前沿的行业发展变化，已经是科创精英人才的基本能力。

时间，代表着行业快速迭代中稍纵即逝的发展机遇，单程20分钟以内，则是海淀科创人才对通勤时间的理想标准，但实际现状却远远超出了这个标准。

根据北京统计局的调查结果显示，2018年，北京的通勤时间平均达到1小时29分钟，海淀的互联网科技精英们虽然收入较高，但因为购房资格或购房首付不足等原因，只能在远离工作地点、价格较便宜的回龙观、昌平等区域购房，导致他们只能无奈地将大把时间浪费在上下班的通勤路上。

海淀精英需要的生活方式，是将生活主场布局在科技中心的主轴，在把握瞬息变化的同时享受繁华生活，这才是海淀北部科技园区的最佳生活配置。

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教育资源要覆盖公立和私立

工作在海淀北部科技园里的大量互联网科技人才不少是“新北京人”，一方面，这些正在创造未来的精英们本身就是教育改变命运的受益者，因此更为注重子女教育；但另一方面，他们中的相当一部分，又因为户籍的限制，以及教育理念的差异，在公立教育之外，对私立学校有着不小的需求。

北京统计局的人口统计也印证了这一点，2018年，海淀区常住半年以上外来人口数量达到123.4万人，紧随其后的昌平也有106.7万人，二者相加，占到全市常住外来人口的三成比重。

但是，北京的私立学校和国际学校大多地处北京东部的朝阳、顺义，海淀的公立名校虽然闻名全国，但能够同时拥有公立和私立双重优质教育资源的板块却极为稀缺。

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品质人居、舒适宜居

海淀一直是人文、科技、教育的代言，这里是科技创新中心核心区的所在地，腾讯、小米、百度、滴滴等世界500强企业的汇聚，这里已经成为“中国硅谷”，飞速驶向世界级的科技创新高地。

工作在海淀的科技精英们每天为事业奔忙，偶尔的闲暇时光里，他们更需要在绿色生态的自然环境中舒缓心情，在舒适宜人的居家生活中品味人生幸福的况味。

工科生思维的他们，对住宅的品质有着明确的衡量标准：其一、总价是否可控？在足以支付首付的同时，尽量减少月供的压力；其二、房型是否够多？能够容纳规划中的两个孩子；其三、品质是否够好？在美好的规划蓝图背后，有责任有担当的大牌房企更值得信任；其四、社区是否纯粹？相近的产品形成相似的圈层，才有助于拥有和谐的邻里关系。

过去十年，符合科技精英人居生活需求的住宅产品一房难求，而在今年，这样的局面得到一定程度的改观。2019年上半年，海淀区供应了2608套商品住宅，创下最近9年的供量新高，其中单套总价在470万元左右，户型面积在90平米以内的三居产品，供量就达到1706套。

然而，这1706套为海淀科技精英量身定制的470万三居，一经推出便受到极大热捧，目前仅有葛洲坝北京紫郡兰园，因为项目的体量较大，不用配建自持住宅，且产品规划为均质洋房，所以货量较多，目前尚余少量89平米三居产品销售。

葛洲坝北京紫郡兰园位于海淀山后板块，翠湖科技园、永丰产业园及中关软件园三大园区均地处项目周边5公里半径内，就算骑个公享单车也可在20分钟内通达园区。

此外，与葛洲坝北京紫郡兰园相距不远，便是地铁16号线屯佃站，规划中的19号线、31号线也途经区域，可直达三大产业园及中关村、上地等科技企业聚集区。项目周边，北清路、黑龙潭路和北五环等城市主干道，共同构成了“三横六纵”的发达路网，可便捷通达城市核心区。

最值得称道的是葛洲坝北京紫郡兰园拥有的丰富教育资源，从北部新区实验幼儿园、翠微小学、到北京101中学温泉校区、清华附中永丰学校、北京中法实验学校，再加上民办性质的人大附中北大附小联合实验学校小学部，可谓一站式全龄教育护航。

央企葛洲坝地产充分尊重京西的人文地脉，采用新中式建筑风格，三段式的立面设计挺拔大气，一层和二层立面采用石材幕墙。在低至1. 8的容积率之下，葛洲坝地产没有“拉高排低”，而是打造了17栋7-10层的均质洋房，构筑纯粹的低密居住区。建筑纯板式结构，一梯两户，户户通透，舒适宜居。

社区内规划了传统的递进式园林，中式十字对称的景观轴线，营造五重景观空间，以及九大全龄互动园境，打造全家庭、浸入式的园林体验。

葛洲坝北京紫郡兰园采用社区入户大堂和单元入户大堂的双入户大堂规制，契合中国传统人居“大隐于市”的生活理念。其中单元入户大堂的地面和墙面通体铺装地砖和石材，极富品质感，电梯采用国内一线品牌，保障居家安全。

89平米的三居面宽超过7米，实现良好的采光通风效果，居室内动线设计合理，充分还原家庭生活习惯，不浪费每一平米。厨卫采用摩恩、科勒等知名品牌，U型厨房空间开阔，卫生间配备明窗、干湿分离，在提升使用效率之余也更好地实现了室内的通风排浊，保障健康的人居环境。

更值得称道的是，葛洲坝地产秉承央企责任，聚焦科技精英对效率与品质的要求，提供带装修交付，并对品质进行升级，客厅地砖铺装，卧室实木复合地板，厨卫洁具使用摩恩、科勒或同档次品牌，卫生间采用同层排水系统等均已包含在限均价5.3万/㎡中，堪称海淀价值洼地。

正是因为过硬的质量与品质，处于顺销阶段的葛洲坝北京紫郡兰园，其89平米的三居产品一直保持着平稳销售，目前已进入去化倒计时。而一旦北京紫郡兰园的剩余货量宣告售罄，432万元购置海淀三居的机会也将就此一去不返。

市场是检验产品的标准，也是消费偏好的风向标。葛洲坝北京紫郡兰园在5月、6月的两个月时间里便实现25.52亿元签约金额，以亚军签约额2.5倍的压倒性优势，一举摘得海淀区销售冠军的桂冠。

当下，随着北京商品住宅地块的加速推出，限竞房时代很可能将逐渐步入尾声，此时把握住最后的政策红利，才能为自己和家人赢得更美好的明天。