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沪楼市库存周期虽降,却现分化现象!

2015-11-26 来源:  作者:
摘要: 中国楼市的一大特征就是市场分化十分严重,一线城市热闹非凡,二线城市不温不火,三四线城市则如“鬼城”般寂冷。而大家知不知道,其实即便在一线城市,其实,市区和郊区也存在着市场的分化。
数据:去库存周期缩短至一

中国楼市的一大特征就是市场分化十分严重,一线城市热闹非凡,二线城市不温不火,三四线城市则如“鬼城”般寂冷。而大家知不知道,其实即便在一线城市,其实,市区和郊区也存在着市场的分化。

数据:去库存周期缩短至一年内

据上海中原房产中介研究咨询部数据显示,截至到1122日,上海新建商品住宅库存量为1338.3万平方米,以近半年月均销量计算,去库存周期为9.5个月。虽然去库存周期处于下降的通道中,但是从结构来看有很大分化。虽然今年整体市场比较热,但个别板块以及个别产品仍不容乐观。

从库存结构来看存在很大差别,当前公寓类产品去化周期为973.7万平方米,去化周期为7.9个月。其中150平方米以内中小套型住宅去化周期仅为6.7个月,市场面临严重供不应求格局。而别墅类产品库存为364.6万平方米,去化周期为20.5个月,供大于求的压力仍然存在。

除了产品结构分化外,板块之间也有很大差异。从基本特征来看,一些偏远区域或者市中心板块去化周期比较长。比如金山中部板块去化周期达到169.2个月,奉贤海湾板块去化周期达到113.5个月。而市中心一些板块,比如徐汇枫林板块,去化周期达到98.6个月。

一般而言,去化周期小于8个月上海刚需二手房房价上涨压力会比较明显。总体来看,大部分刚需板块这方面压力略小,只有个别板块供不应求矛盾比较明显。比如买家关注度比较高的宝山大场板块,去化周期仅有1.9个月,南桥新城去化周期只有4.7个月。对于想在这些区域置业的买家而言,未来如果有供应的话,应该尽早出手。

金牌专家解析,库存结构缘何分化!

上海中原房产中介研究咨询部高级经理卢文曦表示:造成库存结构分化原因在于:

1、产品特性。由于别墅一般都地处近郊甚至远郊,居住便利度略低于公寓。此外,由于近几年大平层户型的兴起,使得居住空间感上接近了别墅,加上地段优势,别墅的吸引力也在逐步退减。另外,多年的限购政策使得“房票”变得紧张,房屋的居住属性回归,别墅投资意愿受到抑制。

2、区域属性。中心区域由于多为豪宅,户型面积大,总价高,因此去化周期比较长。本身这类产品销售周期就比较长,尽管数据上一些中心区域去化周期长,但还不至于到非常危险水平。不过一些外围区域风险的确比较严峻,比如海湾板块。本身基础建设比较落后,而区域本身旅游资源并没有得到很好整合,所以不管从居住的角度来看,还是旅游地产的角度来看,很难有实质性突破。

卢文曦认为,从上海新房库存走势来看,一直到9月前处于库存下降的格局,随着910月份供应增加,库存开始反弹。也就是说想要去库存,一定要严控新增供应,否则库存还会出现反弹。其次,供应本身还需要调结构,市场导向不能“一刀切”。数据显示,今年前十个月套均成交面积为123平方米,也就是说改善居住需求在增加,户型面积也倾向于中等大小。因此一味强调上海小户型二手房市场供应,可能12年后,市场又会出现结构性失衡。Shhuang44ss


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